El cerco fiscal a la segunda residencia: ¿una solución o un riesgo para el alquiler?

El debate sobre la crisis de la vivienda en España ha puesto en el punto de mira a las segundas, terceras y siguientes residencias. El Gobierno y sus socios están estudiando nuevas medidas que buscan desincentivar la inversión inmobiliaria, priorizando la compra de primera vivienda. Sin embargo, el sector inmobiliario ya alerta de las posibles consecuencias negativas de esta “caza” a la vivienda no habitual.

La sombra de las ‘listas negras’ y el Gran Tenedor

La presión regulatoria no solo viene por la vía fiscal, sino también por el control de la propiedad. En Cataluña, por ejemplo, el sector inmobiliario está muy preocupado por las nuevas medidas anunciadas por la Generalitat, entre ellas, la creación de un registro de grandes tenedores.

Un gran tenedor es una entidad o persona que posee un número significativo de viviendas (más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.) El temor en el sector, manifestado por entidades como la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) y el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona, es que la difusión de los datos de estos registros acabe creando “listas negras”.

El sector advierte de que hacer públicos, incluso de forma indirecta, datos sobre el estado de ocupación, litigios o referencias catastrales podría vulnerar derechos fundamentales como la privacidad y la intimidad. La complejidad burocrática y el miedo a la “identificación indirecta” podrían llevar a un efecto no deseado: que los pisos vacíos no se pongan en el mercado de alquiler y sus dueños opten por la venta. De hecho, estas nuevas cargas y la posible publicidad de los datos podrían desincentivar la participación de los propietarios en políticas de colaboración con la administración.

Impuestos más duros y nuevas tasas

Las propuestas para aumentar la factura tributaria de la vivienda no habitual son variadas. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, reclamó en Bruselas hace unas semanas “medidas legales para que podamos poner freno a la compra de viviendas para uso no residencial”.

En este contexto, Esquerra Republicana de Cataluña (ERC) ha lanzado una propuesta que busca combatir la “especulación” con un nuevo tributo progresivo. Este impuesto empezaría en el 4% por la adquisición de una tercera vivienda y se incrementaría por cada residencia adicional (un 8% para la cuarta y un 12% para la quinta). Por otro lado, el PSOE ya registró una proposición de ley para que los inmuebles que no sean la residencia habitual paguen más en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), elevando el tipo actual del 1,1%-2% al 3%.

En Cataluña, el presidente Salvador Illa ha ido un paso más allá, asegurando que está estudiando prohibir directamente la adquisición de pisos que no sean para primera residencia en las llamadas “zonas tensionadas”.

El TPO y las diferencias fiscales: Pagar por la geografía

Más allá de estas nuevas propuestas, lo cierto es que la compraventa de vivienda en España ya soporta una importante carga fiscal. El tributo que más impacta es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que grava la compra de inmuebles de segunda mano.

Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas , por lo que el tipo general varía enormemente, situándose entre el 6% y el 13% (en Galicia en torno al 10% ) del valor de referencia del Catastro o del precio de compra. Las viviendas que no son primera residencia generalmente pagan más, ya que no disfrutan de las bonificaciones y tributan al tipo general.

Comprar un piso en una ciudad española u otra supone una factura fiscal muy dispar, tanto por los distintos tipos de TPO que se aplican como por la brecha de precios inmobiliarios. Para un piso tipo de 80 m², el importe del TPO puede moverse en una horquilla que va de los 7.319 euros a casi 40.000 euros según la ciudad. En Barcelona, por ejemplo, se dispara a 39.912 euros, debido a sus precios altos y a un tipo del 10% para viviendas de hasta 600.000 euros. En el lado opuesto, la ciudad donde menos se paga es Jaén (7.319 euros). Para tener una referencia en Galicia, en la ciudad de A Coruña, al aplicar este tipo impositivo, la factura fiscal para la compra de un piso tipo de 80 m² asciende a 9.213 euros si se aplicase un gravamen adicional del 4% (como propone ERC). Si comparamos con la capital gallega, en Pontevedra este hipotético gravamen sería de 7.043 euros.

Este desembolso de a factura fiscal se adiciona al precio de adquisición, que se abona a los 30 días de escriturar la vivienda, lo que la convierte en una carga inmediata para el comprador. Hay que recordar que a estas cargas tributarias se suman el IRPF para las para las segundas residencias que no se alquilan y el pago anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El riesgo de la doble imposición

La filosofía que hay detrás de todas estas propuestas es la misma: desincentivar la inversión y priorizar la compra de primera vivienda. Sin embargo, distintos expertos alertan de que esta estrategia puede tener efectos negativos.

Si se suben los impuestos, el efecto inmediato podría ser una contracción de la demanda. Además, esto penaliza la inversión inmobiliaria de pequeños ahorradores que solo buscan complementar su pensión. La gran paradoja es que, al penalizar la inversión, la oferta de pisos para alquilar —que ya es muy escasa— podría verse mermada. Es decir, en vez de solucionar el problema, se corre el riesgo de que suba el precio del alquiler.

Ante este panorama, la Asociación de Asesores Fiscales de España de la que formo parte advierte que propuestas como la de ERC que plantean un nuevo tributo podrían incurrir en la doble imposición de un mismo bien, lo cual podría ser ilegal según los principios tributarios. La conclusión es que, mientras se genera este “ruido”, se crea una fuerte inseguridad jurídica que lleva a los inversores a pensar dos veces antes de adquirir un piso.